Tweet

Lai arī cilvēku aktivitāte nekustamo īpašumu sfērā pēdējā laikā mazliet pieaug, tomēr ir vairāki nozīmīgi apstākļi, kas situācijas uzlabošanos kavē. Ko dara uzņēmumi, lai šajos apstākļos izdzīvotu, jautāju nekustamo īpašumu kompānijas SIA “InReal” direktorei ILZEI LONTONAI.


Šobrīd turpina kristies nekustamā īpašuma cenas un iedzīvotāju ieinteresētība šajā jomā ir salīdzinoši neliela? Kā Jūs domājat, vai drīz Latvijas nekustamā īpašuma tirgus būs piedzīvojis “sāpīgās piezemēšanās” zemāko punktu? Kad sāksies augšupeja?
Turpinoties vispārējai ekonomikas lejupslīdei, nedomāju, ka šobrīd mēs būtu pietuvojušies zemākajam punktam. Nekustamo īpašumu cenām joprojām ir tendence samazināties. Ekonomikas lejupslīde būtiski ietekmē arī iedzīvotāju pirktspēju, kredītiestāžu parādnieku skaits tikai pieaug, kredītu saņemšana kļūst arvien sarežģītāka un dārgāka. Nebūtu nekāda pamata šobrīd gaidīt kādu augšupeju.
Tirgus un pircēju aktivitāte pieaugs tikai apstākļos, kad ekonomika un cenas būs stabilizējušās. Pašlaik ekonomikas atdzišana ir novērojama gandrīz visās tautsaimniecības sfērās, tāpēc šobrīd valdībai būtu jāpiedāvā komplekss valsts ekonomikas atveseļošanas un konkurētspējas palielināšanas rīcības plāns, kura īstenošana pozitīvi ietekmētu katru stagnācijā nonākušo tautsaimniecības nozari.
Grūti prognozēt precīzu ekonomikas augšupejas sākumu, jo daudz kas šobrīd būs atkarīgs no valdības rīcības, kā arī ekonomiskās situācijas pasaulē. Ja šā gada sākumā vēl cerējām uz tirgus stabilizēšanos gada beigās, tad patreizējie notikumi un tendences jau skaidri liecina, ka tirgus stabilizēsies ne agrāk kā pēc pusotra vai diviem gadiem.

Kas ir tie galvenie faktori, kas ietekmē nekustamā īpašuma attīstību šobrīd Latvijā?
Viens no nozīmīgākajiem iekšējiem faktoriem noteikti jāmin pašreizējā banku politika kreditēšanas jomā.
Lai arī pēdējā mēneša laikā esam novērojuši iedzīvotāju aktivitātes un intereses pieaugumu par mājokļu iegādi, tas vēl nenozīmē, ka tirgū sāk pieaugt darījumu skaits ar nekustamajiem īpašumiem vai arī, ka kopējā situācija uzlabojas. Pašlaik pircēju vēlmes ļoti bieži atduras pret banku stingro kredītpolitiku un dārgajiem aizdevuma procentiem. Neskatoties uz likumdošanas izmaiņām sakarā ar pirmās iemaksas atcelšanu, ir skaidri redzams, ka lielai daļai komercbanku hipotekāro kreditēšanas politiku tas nav ietekmējis, jo nekustamo īpašumu cenas samazinās un fizisko personu parādnieku skaits pieaug. Tā rezultātā bankas turpina un turpinās būt piesardzīgas kredītu izsniegšanā.
Tirgus aktivizēšanās ir skaidrojama arī ar to, ka daudzi pircēji apzinās, ka kredītu likmes tikai pieaugs un šobrīd, iespējams, ir pēdējais brīdis veikt īpašuma iegādi ar iespējami zemāku bankas pievienoto procentu likmi.

Vai, Jūsuprāt, bija iespējams cits situācijas attīstības scenārijs? Ko valstij vai jomas pārstāvjiem vajadzēja darīt citādāk?
Protams, ka preventīva valdības politika būtu ekonomikas smago kritienu padarījusi nedaudz vieglāku. Proti, ja tiktu savlaicīgi izstrādāti ilgtermiņa plāni, nevis veiktas kampaņveidīgas aktivitātes cīņai ar sekām, mēs būtu izvairījušies no daudziem nepatīkamiem momentiem.
Vairāki pēdējā laikā pieņemtie lēmumi, tai skaitā inflācijas ierobežošanas plāna ietvaros, ir uzskatāmi par novēlotiem, – tā, piemēram, pirmās iemaksas noteikšana pie kredītu izsniegšanas. Valdībai konkrētus pasākumus vajadzēja veikt jau pirms pāris gadiem, ierobežojot spekulatīvos darījumus vēl pirms krīzes sākšanās, nevis cenšoties regulēt banku politiku jau krīzes laikā.
Šobrīd varam tikai mācīties no kļūdām un cerēt, ka valdība izstrādās konkrētus plānus un demonstrēs aktīvu rīcību iespējami ātrākai ekonomikas stimulācijai un krīzes iedarbības mazināšanai. Ir jāveido ilgtermiņa ekonomiskā politika, – pirmkārt, veicot izmaiņas nodokļos, kas būtu uzņēmējdarbībai labvēlīgāki un veicinātu uzņēmumu konkurētspēju, maksimāli samazinot administratīvos šķēršļus.

Kā liecina statistika, septembrī sērijveida dzīvokļu cena par vienu kvadrātmetru Rīgā ir 1226 EUR. Kā Jūs prognozējat, līdz cik šī cena vēl varētu kristies?
Pēc mūsu datiem septembrī sērijveida dzīvokļu vidējā cena Rīgas mikrorajonos bija 1200 eiro/m2, kas ir par 2% mazāk nekā augustā, kad tā svārstījās ap 1225 eiro/m2. Šajā tirgus segmentā dominē liels dzīvokļu piedāvājums, bet mazs pieprasījums, kā arī pārsvarā noslēgto darījumu summa ir par 10% – 15% zemāka nekā nekustamā īpašuma sākotnējā pārdošanas cena.
Pēdējos mēnešos cenu kritums ir diezgan stabils – ap 2-3% mēnesī.
Viss liecina, ka cenas joprojām samazināsies, lai arī ne tik strauji kā gada pirmajā pusē. Vai turpmākais cenu kritums paredzams 10-20% robežās vai pat lielāks, šobrīd ir grūti pateikt, jo tas ir saistīts ar vispārējo ekonomisko situāciju valstī, mūsu valdības spēju reaģēt un pieņemt konstruktīvus lēmumus.

Kā šī gada laikā ir mainījusies cilvēku rīcība, izvēloties nekustamo īpašumu? Ja iespējams, raksturojiet cilvēku, kas iegādājas īpašumu šī brīža apstākļos! Kas viņam ir svarīgākais, lai izdarītu izvēli?
Pašas būtiskākās izmaiņas pircēju tirgū, protams, ir spekulatīvo darboņu izzušana, kas cerēja uz ātru peļņu, pērkot un pārdodot nekustamo īpašumu īsā termiņā.
Dzīvokļu un privātmāju pircējus var iedalīt divās grupās. Vieni ir tie, kuriem patiešām nepieciešams jauns mājoklis, par kura iegādi ir izlemts kādu laiku atpakaļ, taču ģimenes budžets ir ierobežots. Šinī gadījumā pircējs apsver iespējas saņemt finansējumu bankā, izvērtē iespējamo ikmēneša kredīta maksājumu, kā arī ļoti rūpīgi novērtē pašu mājokli un projektu kopumā. Svarīgi, vai cena ir adekvāta tā brīža tirgus situācijai, jo no tā būs atkarīgs, vai pret īpašuma novērtējumu pircējam būs iespējams saņemt kredītu un vai viņam būs pieejami līdzekļi pirmajai iemaksai. Šobrīd cilvēki ir spiesti aizņemties atbildīgi un lēmumu par īpašuma iegādi pieņem apdomāti.
Otra grupa ir pircēji, kuru rīcībā ir brīvi līdzekļi, lai īpašumu iegādātos, un kuri uz pirkumu skatās kā uz ilgtermiņa ieguldījumu. Šie pircēji pašreiz vairāk orientējas uz tādiem īpašumiem, kuri tiek pārdoti stipri zem tirgus cenas (visbiežāk gadījumos, kad iepriekšējais īpašnieks nespēj pildīt kredīta saistības un ir gatavs pārdot īpašumu par cenu, kas segtu parādu bankai).

Kas ir tās jomas, kam šajā krīzes situācijā nekustamā īpašuma firmas pievērš pastiprinātu uzmanību, lai saglabātu savas pozīcijas tirgū un vienkārši pastāvētu?
Jebkuros tirgus apstākļos ir iespējams izdzīvot un arī pelnīt. Svarīgi ir spēt būt elastīgiem un savlaicīgi pielāgoties tirgus izmaiņām.
Jau labu laiku nekustamā īpašuma tirgus ir pārorientējies no „objektu tirgus’’ uz „klientu tirgu’’, kam būtu jābūt jebkura uzņēmuma prioritātei šobrīd, nodrošinot nevainojamu pakalpojumu kvalitāti, nepārtraukti paplašinot un pielāgojot tirgus un klientu vajadzībām savu sniegto pakalpojumu klāstu.
   
Kā SIA InReal ir pielāgojušies šī brīža situācijai nekustamā īpašuma tirgū?
Mums šobrīd nav doma vienkārši pastāvēt, bet tieši otrādi – esam paplašinājušies, piedāvājot arvien jaunus pakalpojumus saviem klientiem. Jau tagad klienti ir kļuvuši gudrāki un prasīgāki, tai pat laikā viņiem, kā nekad iepriekš, ir neieciešama kvalificētu speciālistu palīdzība. Klients šobrīd meklē uzticamu uzņēmumu, kurš piedāvā pakalpojumu ar pievienoto vērtību. Mūsu starptautiskā pieredze ir būtisks priekšnosacījums, lai mūsu klientu loks augtu.
Joprojām piedāvājam kvalitatīvus starpniecības pakalpojumus, nekustamā īpašuma un ar to saistītās kustamās mantas vērtēšanu, kā arī sniedzam konsultācijas, tirgus izpētes un analīzes pakalpojumus.
Patreizējā situācijā klientiem ir nepieciešams kvalificēts padomdevējs, kas spētu izvērtēt tirgu, veikt specifisku tirgus sektoru izpēti, analīzi, sniegtu padomu par īpašuma labākās un izdevīgākās izmantošanas veidu, izstrādātu tālākus attīstības plānus.
Mūsu klientu lokā ietilpst arī daudzi vietējie un ārvalstu investori, kam šādi pakalpojumi ir īpaši nepieciešami, kas visbiežāk veic vienreizēju tirgus analīzes pasūtījumu konkrētam objektam vai tirgus sfērai.
Kopš vasaras esam pievienojušies starptautiski atzītai nekustamo īpašumu tirgus līderu organizācijai „GVA Worldwide”, kļūstot par pirmo tās dalībnieci Baltijā. Šī sadarbība paplašina iespējas Latvijas uzņēmējiem attīstīt savu biznesu ārzemēs, jo spējam piedāvāt konsultācijas par nekustamo īpašumu un tirgus situāciju vairāk kā 20 pasaules valstīs. Pieeja starptautiskai nekustamo īpašumu un potenciālo klientu datu bāzei ļauj mums piedāvāt potenciālajiem investoriem arī Latvijā esošos īpašumus.
Šobrīd esam kompetenti sniegt kvalitatīvus pakalpojumus un konsultācijas nekustamo īpašumu sfērā arī valstiskā līmenī, balstoties uz mūsu partneru ilggadējo pieredzi un piedāvātajiem pakalpojumus.
„InReal’’ sadarbībā ar atsevišķām bankām klientiem piedāvā elektroniskās vērtēšanas pakalpojumus. Tas ļauj mūsu klientiem saņemt kvalitatīvu nekustamā īpašuma vērtējumu, neizejot no mājas – proti, klientiem ir iespēja pasūtīt sava nekustamā īpašuma novērtējumu caur mūsu mājas lapu. Vērtēšanas speciālists ierodas pie klienta, lai veiktu vērtējumu, kurš pēc tam tiek nogādāts bankai elektroniskā veidā, tādējādi ietaupām mūsu klientu laiku un līdzekļus.

Kā Jūs prognozējat nekustamā īpašuma tirgus attīstību tuvāko 3 gadu laikā? Vai situācija mainīsies, cik strauji?
Jebkura ekonomika ir cikliska, un pēc jebkura krituma varam sagaidīt atkal kāpumu. Šobrīd no tirgus aiziet daudzi nekustamo īpašumu uzņēmumi, kuri nav gribējuši vai pratuši mainīt savu darbības stratēģiju, kā arī netic iespējai šai nozarē veiksmīgi darboties turpmāk. Tam noteikti ir arī savas pozitīvās puses – jo tie nekustamo īpašumu uzņēmumi, kas šajos tirgus apstākļos paliks un strādās, būs augsti kvalificēti profesionāļi, kas nodrošinās atbilstošu pakalpojumu sniegšanas kvalitāti nekustamo īpašumu jomā, kā tas ir daudzās citās attīstītās pasaules valstīs. Līdz ar to, tirgum sakārtojoties, zudīs arī vārda „starpnieks’’ negatīvā nokrāsa, kāda tā bija izveidojusies pēdējo gadu laikā, kad ar nekustamo īpašumu biznesu nodarbojās gandrīz katrs trešais Latvijas iedzīvotājs.
Nedomāju, ka, pat uzlabojoties ekonomikai, varam gaidīt atkal strauju cenu lēcienu un lielu nekustamā īpašuma tirgus attīstību. Pēc tik strauja kritiena būs vajadzīgi vairāki gadi. Turklāt nekustamo īpašumu nozares attīstībai vajadzētu būt pakāpeniskai – tai ir jāveidojas kopā ar loģisku banku kredītpolitiku, sakārtotu likumdošanu un būvniecības nozari. Svarīga loma tirgus attīstībā arī būs faktam, cik ātri stabilizēsies cenas un vai tās būs atbilstošas iedzīvotāju pirktspējai un, piemēram, reālajām celtniecības izmaksām.